Regularización de Edificaciones Irregulares en Andalucía, Decreto Ley 3/2019

Las edificaciones irregulares han generado y continúan generando una enorme problemática en la comunidad autónoma andaluza. La Consejería con competencia en materia de urbanismo cifra en 300.000 las edificaciones irregulares en Andalucía.

La proliferación de construcciones ilegales ha acarreado graves perjuicios a la sociedad entre los que destacan la inseguridad jurídica y el daño ambiental.

La inseguridad jurídica viene motivada por el origen ilícito de estas edificaciones y por la inexistencia, hasta hace relativamente poco, de un régimen jurídico propio que las regulase. Esto ha dado lugar a que en multitud de ocasiones terceros de buena fe las adquiriesen sin conocer su origen ilegal y sin saber las serias limitaciones que ello conllevaba.

La Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) nació con la vocación de erradicar las edificaciones irregulares. Estableció un régimen muy estricto que eliminaba casi por completo la posibilidad de construir en suelo no urbanizable e incluía severos procesos disciplinarios dirigidos a sancionar a los infractores y a reponer lo indebidamente construido a su estado anterior. En esta misma línea se mantuvo el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía aprobado por Decreto 60/2010, de 16 de marzo (RDUA).

Ahora bien, ya sea por falta de voluntad o de medios, la Administración no ha ejercido su potestad disciplinaria en los plazos que la Ley le confería al efecto. Y en la actualidad existen multitud de construcciones y edificaciones ilegales frente a las que ya no es posible actuar por haber transcurrido más de seis años desde la completa finalización de la obra.

Conectores para refuerzo de forjados en capa de compresión

Rehabilitación estructural de vivienda Emilio Campión _ Madrid

Como alternativa a los forjados de madera, a partir de la segunda mitad del siglo XIX, se realizaban a menudo forjados con vigas de hierro de doble "T" con elementos de ladrillo intercalados. Las viguetas se apoyaban en los muros portantes con distancias entre ejes variables normalmente de 60 a 110 cm y se distanciaban con elementos de ladrillo macizo o perforado. Encima de la estructura realizada de este modo se aplicaba una capa de relleno apropiado para nivelar la superficie del forjado y formar el lecho de colocación para la pavimentación utilizando a menudo materiales de desecho de la obra. Las aplicaciones más frecuentes se encuentran en los edificios industriales, en grandes complejos públicos, en casos de construcción popular en el periodo de tiempo comprendido entre los años 20 y 30.


Estos forjados, dimensionados para soportar cargas modestas y no adecuados para las exigencias de construcción modernas, a menudo necesitan intervenciones estructurales de consolidación. Se pueden rehabilitar con la superposición de una losa armada de hormigón conectada a las vigas de acero mediante conectores.

La composición química de las viguetas de hierro existentes hace que resulte difícil, cuando no imposible, la soldadura de elementos metálicos obstaculizada también por la presencia de polvo, oxidaciones o mortero: la fijación en frío con conectores resuelve de forma eficaz el problema ya que los clavos penetran directamente en el acero.


Catalogo Solución Conector

Delimitación del Dominio Público Hidráulico

De acuerdo con la legislación de aguas, la zonificación del espacio fluvial esta formada por las siguientes zonas:
• Álveo o cauce natural de una corriente continua o discontinua es el terreno cubierto por las aguas en las máximas crecidas ordinarias.
• Ribera es cada una de las fajas laterales situadas dentro del cauce natural, por encima del nivel de aguas bajas.
• Margen es el terreno que limita con el cauce y situado por encima del mismo
• Zona de policía es la constituida por una franja lateral de cien metros de anchura a cada lado, contados a partir de la línea que delimita el cauce, en las que se condiciona el uso del suelo y las actividades que en él se desarrollen. Su tamaño se puede ampliar hasta recoger la zona de flujo preferente, la cual es la zona constituida por la unión de la zona donde se concentra preferentemente el flujo durante las avenidas y de la zona donde, para la avenida de 100 años de periodo de retorno, se puedan producir graves daños sobre las personas y los bienes, quedando delimitado su límite exterior mediante la envolvente de ambas zonas.
• Zona de servidumbre es la franja situada lindante con el cauce, dentro de la zona de policía, con ancho de cinco metros, que se reserva para usos de vigilancia, pesca y salvamento.
• Lecho o fondo de los lagos y lagunas es el terreno que ocupan sus aguas, en las épocas en que alcanzan su mayor nivel ordinario. En los embalses superficiales es el terreno cubierto por las aguas cuando éstas alcanzan su mayor nivel a consecuencia de las máximas crecidas ordinarias de los ríos que lo alimentan.
• Zonas inundables son las delimitadas por los niveles teóricos que alcanzarían las aguas en las avenidas, cuyo período estadístico de retorno sea de quinientos años. En estas zonas no se prejuzga el carácter público o privado de los terrenos, y el Gobierno podrá establecer limitaciones en el uso, para garantizar la seguridad de personas y bienes.



La delimitación física de una zona respecto de las colindantes, se realiza mediante el procedimiento administrativo denominado deslinde, en el que se fijan con precisión los linderos de la misma.
El artículo 384 del Código Civil determina que: "todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes. La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales".
La Ley de Patrimonio del Estado se refiere al deslinde administrativo como potestad de tipo administrativo, que faculta a la propia Administración para acudir a este procedimiento al objeto de deslindar los inmuebles que considere sean de su dominio.
De conformidad con el artículo 95 del Texto Refundido de la Ley de Aguas, corresponde a la Administración del Estado el apeo y deslinde de los cauces de dominio público hidráulico, que serán efectuados por los Organismos de cuenca.
El procedimiento de actuación administrativa aparece definido en los artículos 240 a 242 del Reglamento del Dominio Público Hidráulico, aprobado por Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, modificado por RD 606/2003 de 23 de mayo, modificado por RD 9/2008 de 11 enero, siendo asimismo de aplicación la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, del Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, modificada por Ley 4/1999 de 13 de enero a la que hay que adaptar todos los procedimientos administrativos.
Resulta necesario, en ciertos casos, definir con claridad los límites del dominio público hidráulico y sus zonas asociadas, con objeto no sólo de proteger dicho dominio sino también de poder evitar o disminuir riesgos potenciales en áreas contiguas de propiedad privada. La definición sobre planos de las líneas de agua para facilitar la determinación del dominio público hidráulico y de las zonas inundables que corresponden a avenidas con distintos períodos de retorno, es fundamental como paso previo a futuras actuaciones de Ordenación Territorial en conjunción con otros Entes como Comunidades Autónomas y Ayuntamientos.

Transformar un local comercial en Loft es posible en Granada

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo (TS) confirmó su doctrina en Octubre de 2013 respecto del derecho de todo propietario de piso o local a utilizarlos como considere más adecuado, salvo que el cambio de uso esté expresamente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. Con esta concesión del Tribunal Supremo tenemos clara la posibilidad  de transformación de uso que resolvería el excedente de locales producido por el fin de la renta antigua que se produjo el pasado 1 de enero de 2015.
La manera más lógica y económica de tener un loft es a partir de un local comercial; es decir, transformar un local comercial en vivienda. Antes de comprar el local hay que asegurarse de que no hay impedimentos para la conversión.
El cambio de uso implica, en primer lugar, comprobar que no existe afectación de la estructura del edificio ni compromete elementos comunes. Una vez comprobado esto, el local comercial debe cumplir una serie de requisitos para poder ser convertido como vivienda:

Requisitos para el cambio de local comercial en vivienda
El inmueble debe de cumplir con una serie de requisitos que permitan que la nueva vivienda cumpla las condiciones de habitabilidad establecidas por la Normativa Urbanística. En el caso de Madrid capital, los principales requerimientos son los siguientes:
o La superficie útil del local debe ser como poco 25 m2. Con esta superficie se podría realizar un estudio, es decir, una única habitación con funciones de salón-comedor-cocina más el baño. Si se quisiera segregar el dormitorio, la superficie útil mínima debería ser de 38 m2.
o La altura libre debe ser al menos de 2,50 metros.
o El local debe tener una longitud de fachada mínima de 3 metros.
o Todas las piezas habitables (salón, dormitorio y cocina) deben tener ventilación e iluminación natural, con un mínimo del 8% y 12% respectivamente, con respecto a la superficie útil de la habitación a la que sirven.
o La cocina debe disponer de salida independiente de humos, independientemente del hueco de luz y ventilación.
o Ningún punto del local debe quedar bajo la cota de la calle o de patios del edificio.
o En el Plan General también se contemplan una serie de especificaciones técnicas que tienen que ver con la fachada, los accesos, la seguridad contra incendios…
Una vez obtenida la licencia de primera ocupación es necesario acudir al notario para que redacte una escritura de cambio de uso y luego llevarla al registro de la propiedad para que registren este cambio.

Limitaciones para el cambio de local comercial en vivienda

Es importante subrayar que no todos los locales cumplen con todos los requisitos, al tratarse de una obra nueva (con su proyecto y licencia) debe cumplir con el CTE y otras particularidades que se solucionarían pidiendo opinión al Ayuntamiento correspondiente y/o la Comunidad de Propietarios…y que pueden ser:
o Limitación en el número de viviendas por Ha.
o Incumplimiento del CTE, principalmente en los apartados de Accesibilidad (SUA) y Salubridad (HS)
o Negativa de la Comunidad de Propietarios al cambio de uso (para lo que sería idoneo entregar el proyecto al administrador de fincas y convocar una junta extraordinaria en la que se exponga la situación)

Fabricación de Edículos de Acceso al Metro de Granada - Tramo Méndez Núñez

Acero inoxidable con acabado granallado con esferas de acero.