La situación actual del mercado es de sobre-oferta. La comparación entre oferta (1.700.000) y demanda (200.000) determina unos stocks de viviendas nuevas vacías puestas a la venta de una cuantía tal, que para poder disolver dichos stocks con los niveles de demanda del año 2008 harían falta 7 años.
Si se analiza la oferta y la demanda de vivienda por tramos de precios, la sobreoferta relativa más elevada se encuentra precisamente en las viviendas de precios más altos. Así, considerando los niveles de demanda del 2008, mientras que los tiempos de disolución de stocks de estas viviendas de precios altos se situarían por encima de los 6 años, se observa que la relación existente en los tramos bajos entre oferta y demanda determina que el tiempo de disolución estaría entorno a 3 años o menos. Es más, el hecho de que a corto/medio plazo los tipos de interés hipotecarios continúen bajando permitirá dotar de una mayor fluidez a las viviendas de estos tramos bajos, y ello haría necesaria la edificación de nuevas viviendas de estos precios.
La demanda de viviendas se ha contraído durante el año 2008 fundamentalmente por la pérdida de confianza de los consumidores ante la crisis económica; por las dificultades para obtener financiación; por el miedo a endeudarse ante las dificultades para poder hacer frente a los pagos; y por el retraso que se está produciendo en la decisión de compra que se está posponiendo a la espera de que los precios desciendan.
Ha de entenderse que a partir del 2010 una parte de las razones expuestas se mitigarán o irán.
Podemos afirmar que la demanda de vivienda depende a nivel agregado, en principio, del empleo, de los salarios, de los precios de venta y del tipo de interés y de las condiciones financieras. Se estima que durante los próximos años se va a producir una contracción del empleo y un estancamiento o reducción de las rentas salariales. Por otra parte, los precios de la vivienda irán descendiendo como mínimo hasta el año 2011 y el tipo de interés aplicado a las hipotecas llevará una senda similar. Todo ello nos determina que la demanda de vivienda irá creciendo pero muy tímidamente durante los próximos años.
Las Promotoras
En parte la actual situación de crisis por la que atraviesan las promotoras y su elevado endeudamiento ha sido generado por el nuevo estándar de financiación que propició el sistema, a inicios de la presenta década. Así, las condiciones de financiación de la promoción, dadas por las instituciones financieras, pasaron de un 60% del valor de la inversión en la promoción a un 80%. Esto determinó que con los mismos recursos propios la empresa promotora pudiera endeudarse más del doble, lo que explica que los recursos propios pasasen del 40% al 20% y el endeudamiento pasase a ser prácticamente el doble.
Dado que pocos sectores de la economía daban una rentabilidad tan alta, la mayor parte de estos beneficios han sido reinvertidos en este sector, dando paso a su vez a nuevos endeudamientos, en una relación del 20% sobre recursos propios, y del 80% en endeudamiento.
Hay quién habla que aunque el sector esté hoy en pérdidas, las inmobiliarias han ganado mucho durante los años previos, por lo que deberían poder compensar sus pérdidas actuales con esas ganancias pasadas. Lamentablemente este no es el caso. La mayor parte del beneficio está totalmente reinvertido dentro de la actividad de las empresas en forma de adquisición de suelo, que además ha perdido valor, por lo que no puede utilizarse para, por ejemplo, hacer frente a los pagos del servicio de deuda.
El problema no está pues, en los momentos actuales, en viviendas en promoción acabadas o en construcción, cuyo periodo es más o menos ajustable y está dentro de unos límites, el problema está en la inversión actual en suelo, que no se va a poder recuperar en un plazo medio.
Otro problema importante a considerar se encuentra en la flexibilidad que van a tener los precios de la vivienda a la baja durante los dos próximos años. Los precios de la vivienda podrán caer en torno a un 20% ó 30%, lo que determina, considerando que el coste de edificación permaneciese constante, que el valor del suelo disminuirá en los próximos años.
Estos razonamientos llevados a los balances de las empresas, mediante una valoración dinámica de los activos, nos determinan que la mayor parte de las empresas promotoras se encuentran actualmente en quiebra ya que el valor actual de sus recursos propios no cubre la depreciación esperada de los activos.
Las Constructoras
Como no se vende, las promotoras no pagan a las constructoras. Estás están también fuertemente endeudadas, y no pueden hacer frente a sus pagos frente a las instituciones financieras, ni frente a sus proveedores. A diferencia de la situación de las promotoras, que sí pueden refinanciar su deuda con las instituciones financieras porque existe un activo que puede servir de garantía, es difícil la refinanciación a las empresas constructoras al carecer de tales activos.
La consecuencia es que el incremento relativo de procedimientos concursales de acreedores en relación con la deuda que mantienen, es mucho mayor en las empresas constructoras que en las empresas promotoras.
Dadas las expectativas de escasa edificación para los próximos años, cabe esperar que más del 70% de las empresas constructoras vinculadas básicamente al sector de la construcción de viviendas desaparezca del mercado. Sólo podrán mantenerse aquellas que hayan diversificado más su actividad (obra pública, medio ambiente, energía, etc.)
La consecuencia es que el incremento relativo de procedimientos concursales de acreedores en relación con la deuda que mantienen, es mucho mayor en las empresas constructoras que en las empresas promotoras.
Dadas las expectativas de escasa edificación para los próximos años, cabe esperar que más del 70% de las empresas constructoras vinculadas básicamente al sector de la construcción de viviendas desaparezca del mercado. Sólo podrán mantenerse aquellas que hayan diversificado más su actividad (obra pública, medio ambiente, energía, etc.)
Los Fabricantes, Distribuidores y Almacenes de Material.
Se requiere por tanto una reestructuración del sector, con la desaparición de un
número amplio de empresas. Esta desaparición se hará de forma secuencial comenzando por los productores de materias primas más básicas, hasta los distribuidores, fábricas de montaje y los talleres de perfeccionamiento y aplicación de valor añadido.
Estos efectos negativos producidos por la crisis del sector de la construcción se
irán trasladando también hacia otros sectores como el transporte y logística, los
seguros o la maquinaria de construcción.
La cadena de impagos iniciada en las empresas promotoras, y continuada por las empresas constructoras, está arrastrando al resto de actividades vinculadas de forma directa o indirecta con la construcción, que a la postre verán agravados sus problemas de falta de demanda con los financieros por falta de cobro, que se traducirán a su vez en dificultades de pagos de estas empresas que terminarán por aumentar el número de procedimientos concursales de acreedores.
número amplio de empresas. Esta desaparición se hará de forma secuencial comenzando por los productores de materias primas más básicas, hasta los distribuidores, fábricas de montaje y los talleres de perfeccionamiento y aplicación de valor añadido.
Estos efectos negativos producidos por la crisis del sector de la construcción se
irán trasladando también hacia otros sectores como el transporte y logística, los
seguros o la maquinaria de construcción.
La cadena de impagos iniciada en las empresas promotoras, y continuada por las empresas constructoras, está arrastrando al resto de actividades vinculadas de forma directa o indirecta con la construcción, que a la postre verán agravados sus problemas de falta de demanda con los financieros por falta de cobro, que se traducirán a su vez en dificultades de pagos de estas empresas que terminarán por aumentar el número de procedimientos concursales de acreedores.